서울아파트 토지거래허가제 규제에 따른 전세와 매매 시세 변화 비교

서울아파트 토지거래허가제 규제에 따른 전세와 매매 시세 변화 비교

공덕18구역갈현2구역, 토지거래허가구역 지정 서울시, 공공재개발 29개 구역신통기획 3곳 1년 간 재지정용산 신동아아파트는 신규 지정 서울시가 정비사업 패스트트랙인 신속통합기획과 공공재개발 사업지 37개 구역을 토지거래허가구역으로 지정하기로 했다. 서울시가 신통기획공공재개발 사업지에 지정한 토지거래허가구역 면적은 여의도 두 배 면적인 약 9까지 늘어나게 됐습니다. 21일 서울시에 의하면 공공재개발 사업지와 신통기획 사업지 37개 구역예정지 포함이 이달 말부터 내년 8월 30일까지 토지거래허가구역으로 지정됩니다.

마포구 공덕18구역과 은평구 갈현2구역, 용산구 신동아아파트 등이 포함됐습니다. 기존에 지정된 110개 공공재개발신통기획 사업지8.64를 포함해 147개 구역으로 토지거래허가구역이 늘어나게 됐습니다.

2 토지거래 허가 대상을 피하는 방법 경매

앞서 설명했듯이 경매는 토지거래허가를 받지 않아도 됩니다. 따라서, 토지거래 허가를 피하기 위해 매수인을 채권자로, 매도인을 채무자로 하여 저당권을 설정한 후, 경매를 활용하여 토지거래를 하는 분들이 있습니다. 하지만 이 방법은 아주 미심쩍은 방법이니 활용하지 않는 것이 좋은데요. 그 이유는 다음과 같습니다. 예를 들어, 매매금액이 10억이라서, 근저당 채권최고액을 10억으로 설정했다고 가정을 해봅시다.

이 경우 매수인이 10억에 입찰을 하였어도, 매수인이 낙찰받지 못하고 불특정인이 더 높은 금액으로 낙찰을 받아 갈 수 있습니다. 따라서, 실제 토지가치보다. 높은 금액으로 근저당을 설정도 해야 하고, 입찰금액을 높게 써내야 하는 많은 변수들이 발생할 수 있습니다.

토지거래허가제의 효과는?

결론부터 말하자면, 토지거래허가제의 효과는 강력합니다.

1 집을 팔 때 전세 낀 채로 매도가 안됩니다. 신규 매수하는 사람이 이유없이 매수 후 2년간 실거주해야 함 2 매수인은 갭투자가 아닌, 이유없이 실거주 목적으로 매수해야 합니다. 3 처음 집을 거래할 때도, 계약서를 쓰기 전 먼저 해당 구청에 토지거래허가신청서를 먼저 제출해서 입주 계획, 자금 계획 등등 허가를 받아야 합니다. 즉, 보편적인 아파트 거래라면 집을 한번 보고 가계약금 송금하거나 바로 계약서 작성 중도금, 잔금 일정대로 진행한 뒤 등기 잔금날 전세를 맞추든지 하는 순서라면 토지거래허가제는 집을 보고 마음에 들었다.

2 토지거래허가구역에서 허가 대상이 되는 기준면적

대가성이 없는 상속 · 증여 보상법에 의한 수용 거래 당사자인 국가 · 지자체 · 정부투자기관이 허가권자(시장 · 군수 · 구청장 등)와 협의를 한 경우 주택건설 촉진법, 택지개발 촉진법, 도시개발법, 도시 재개발법 등에 의한 토지의 제공 농어촌 정비법에 의한 농지 매입 민사집행법에 의한 “경매” (단, “공매”의 경우에는 토지거래 허가가 필요) 토지거래 허가대상 면적 미만의 토지거래 최근 토지거래허가구역에서 허가 대상이 되는 기준공간이 강화되어 더욱 좁아졌는데요. 그 내용은 아래의 표와 같습니다.

위의 표를 보시면 알 수 있듯이, 도시지역과 비도시지역의 허가 대상 면적의 산정기준이 다른데요. 예를 들어 보겠습니다.

잠원동아와 대치삼성래미안

a. 잠원동아 매매 시세를 보자면 전세를 보자면, 놀란 게, 생각보다. 너무 전세가율이 낮았습니다. 리모델링 기대감이 반영된 것 같기도 한데, 그럼 대치현대랑 비교해야 하지만 대치현대도 이보다. 훨씬 전세가율이 높은지라. b. 대치삼성래미안 매매 시세를 보자면 전세 시세를 보자면 생각보다. 많이 올랐습니다. 다소 토지거래허가제 규제가 강력함 재건축 안 되는 애매한 연식으로 인해 많이 떨어졌다가 전세수요가 워낙 많은 곳이니 전세 수요 증가 전세 매물 감소하며 전세 대금 상승과 더불어 매매가도 같이 오르는 양상입니다.

허가받은 목적대로 토지를 사용하지 않는 경우

3월의 이행기간을 부여하고, 취득가액신고된 실거래가의 10 범위 내에서 매해 이용의무기간 종료 시까지 이행강제금 부과

앞서 살펴본 대로 토지거래허가구역으로 지정된 토지를 거래할 때는 주의해야 할 사항이 많이 있는데요. 토지를 거래할 때는 토지의 시세를 올정의롭게 이해하는 것도 아주 중요합니다. 하지만 토지는 개별성이 강해 시세를 이해하는 것이 쉽지 않은데요. 다행스럽게도 최근에는 토지 실거래가 등 토지 시세를 온라인상에서도 올정의롭게 검색할 수 있는 방법이 정말 많아졌습니다.

이에 대한 자세한 내용은 아래의 글에 잘 설명했는데요. 토지 거래에 흥미 있는 분들에게는 아주 좋은 내용이니 꼭 확인해 보시기 바랍니다.

자주 묻는 질문