고금리 건설사의 선택과 집중, 건설사의 투자 포인트

고금리 건설사의 선택과 집중, 건설사의 투자 포인트

최근 급속도로 가파른 상승을 이어온 고금리와 미분양 그리고 공사비 인상 등의 3중고로 국내 건설사들이 어려움을 겪고 있는 것으로 알려졌습니다. 22년 연말에 증권가에 건설사 부도 위험 찌라시가 돌았습니다. 세세한 면에서는 다르지만 상당히 디테일한 내용으로 불안감을 조성하기는 충분한 내용이었습니다. 이와 비슷한 내용은 증권가에서 건설회사들에 대한 평가자료로 만들어진 것으로 보이는데, 각 해당 건설사들은 바로 진화하려 애쓰는 모습이었고 실제로도 건설사들이 차환에 성공하거나 자금을 융통하는데 어느 정도 선방한 모습을 보여 기우라는 평가가 지배적입니다.

위에서 명백한 것은 지난해 9월에 부도 처리된 우석건설입니다.

PF란 무엇인가?

사실 여부를 떠나서, 대기업 그룹의 일원인 롯데 건설이 오늘날 이렇게 부도라는 이야기까지 언급된다는 것 자체만 해도 이는 상당히 미심쩍은 상황임에는 틀림 없습니다. 그렇다면 오늘날 롯데건설을 비롯한 건설사들은 왜 이렇게 흔드는 것일까요?

이에 대해서는 먼저, PF 대출에 대하여 이야기를 해야 합니다. PF라는 것은 프로젝트 파이낸싱의 줄임말인데요. 프로젝트는 사업이고 파이낸싱이란 자금을 조달하는 것을 의미합니다.

결국 PF란, 말 그대로 특정 사업에 자금을 조달하는 방법을 의미합니다.

금융사들에 대한 소문이 시작함과 건설사들의 영향

전세계적인 세계적인 경제 대위기에 부동산 경기까지 얼어붙으니, 여태까지 PF 대출의 비중이 높았던 금융사들에 대한 위험 루머가 돌기 시작했습니다.

그런데요 앞서 제가 이 부동산 PF의 경우 건설사들에 필요한 자금이 들어가는 흐름이라는 언급을 했는데요. 결국, 이 자금을 필요로 하는 주체는 건설사들인만큼, 자금의 조달이 어려워지게 되면 직격탄을 맞는 것도 건설사들입니다.

장래 계획 및 사업 방향 변경

많은 건설사들은 미분양 이슈를 해결하기 위해 여러가지 대책을 마련하고 있습니다. 일부 기업들은 분양 가격 인하나 할인 판매 등 직접적인 방안으로 소비자들의 구매행동을 유도하는 반면, 다른 기업들은 장기적인 시각에서 사업 모델 변화를 고려하고 있습니다. 예를 들어, 아파트 중심에서 상가나 오피스 임대 사업으로 바꾸거나 청년주거 지원 정책 등 정부 프로그램과 연계하여 사회적 기여와 함께 회복력 있는 사업 모델로 전환하는 것입니다.

건설사의 경영관리 위기와 파산 위험

미분양 상황이 발생하면, 건설사는 자금 조달에 큰 어려움을 겪게 됩니다. 아파트나 오피스텔 등의 건물을 건설하는 데는 방대한 비용이 드는데, 이를 위해 대출을 받거나 투자자들로부터 자금을 조달합니다. 그러나 미분양 상황에서는 예상한 수익이 나오지 않아 부채를 갚기 어렵게 되며, 이로 인해 회사의 신용도가 하락하고 추가적인 자금 조달도 어려워집니다. 심각한 경우 파산으로 이어질 수 있습니다.

미분양이란 무엇인가?

미분양이란 부동산 개발사가 새로 지은 건물예 아파트, 상가, 오피스텔 등을 판매하려 했으나, 일정 기간 동안 충분한 구매자를 찾지 못해 남아있는 미판매 재산을 의미합니다. 건설사는 보통 건물을 지어 판매함으로써 수익을 창출하며, 이를 통해 건설에 필요한 비용을 회수하고 이익을 얻습니다. 그러나 시장 상황이 좋지 않거나 가격 설정, 위치 등 여러가지 요인으로 인해 충분한 구매자를 모으지 못하면 미분양 상황이 발생하며, 미분양으로 인한 건설사 줄폐업까지도 일어날 수 있습니다.

미분양은 건설사의 경영관리 안정성에 큰 위협이 되며, 미분양으로 인한 건설사 줄폐업을 할 수도 있습니다. 금융기관으로부터 대출 받아 건설비용을 마련한 경우라면 대출금의 원금 및 이자를 갚는 데 어렵게 되고, 심각한 경우 파산 위험성 있습니다. 또한 미분양 경우는 부동산 시장과 국가 경제 전반에도 영향을 줄 수 있습니다.

정부 규제의 방향은?

정부도 부동산 시장 위축에 따른 건설사들 부도 위협이 현실화되어 가고 있다는 것을 느끼고 있습니다. 이에 부동산 규제를 연이어 풀고 있습니다. 종합부동산세 개편에 이어 양도소득세도 손볼 가능성이 커졌습니다. 단기 소유 주택의 중과세율을 대폭 완화하고 다주택자의 양도세 중과 제도는 사실상 폐지할 것으로 보입니다. 주택 분양권도 1년 이상 보유할 경우 중과 대상에서 제외될 것으로 보입니다. 거기에 이전 주택담보대출비율LTV과 총부채상환비율DTI도 점차 확대하고 있습니다.

다만 건설 업계는 더 큰 규제가 풀려야 한다고 주장하고 있습니다만, 쉽지 않을 것으로 예상됩니다.

자주 묻는 질문