당분간 월세로 살아볼까”…전세입자, 지금 계약한다면 호구

당분간 월세로 살아볼까”…전세입자, 지금 계약한다면 호구

최근 급증하는 전세사기와 빌라 왕 사건까지 겹치면서 사회 문제로 떠오른 전세보증금 환급 문제로 HUG 전세보증보험에 대한 가입이 크게 늘어나고 있다고 합니다. 빌라 왕 사건 때도 보증보험에 가입된 피해자만 전세예치금을 돌려 받을 수 있다고 하여, 보증보험 미가입 피해자는 보상을 받지 못하는 사태까지 발생했습니다. 몇 년전 부동산 가격이 끝도 모르고 올라가던 때, 소위 전문가라는 부류가 사람들의 욕심을 부축여 갭투자가 엄청 성행했던 때가 있었습니다.

이 전문가라는 인원은 갭투자의 성공 사례만 떠들 뿐이고, 갭투자의 실패 사례와 위험성은 일절 설명하지 않아, 현재는 깡통전세로 손해를 보는 사람이 속출하고 있는 상황입니다.

고점 대비 현 매매 시세

분양가를 살펴봤으니 이번에는 현 매매 시세를 한번 확인해보겠습니다.

전용 84.97㎡ A타입(제공 118.91㎡, 구 35.97평형)의 호가는 6억7,000만원부터 12억8,000만원까지 형성되어 있습니다. 최고 호가가 최저 호가의 2배에 달하는 금액일 정도로 아주 광범위한 모습입니다. 하지만 최고 실거래가는 ”21년 5월에 기록한 10억6,500만원으로 12억8,000만원과는 좀 괴리감이 있습니다.

현재의 실거래가 수준과 비교해보시면 더욱더 괴리감이 있습니다. 21년 5월 최고가 기록 이후 점차 조정되더니 22년 8월 7억원대를 시작으로 현재는 대부분의 거래가 6억원대 중반 정도에서 거래되고 있습니다. 가장 최근 23년 3월 거래된 6억4,000만원은 최고 실거래가 대비 40가량 하락한 금액입니다. 낙차가 절대 적지 않은 수치입니다.

부산진구 아파트 수요와 공급

부산진구 제공 예정 아파트 물량

2022년 7,311 세대2023년 6,106 세대2024년 2,879 세대 위는 부동산 지인 홈페이지에서 2022년 6월부터 2024년 말까지 입주예정인 단지들을 검색해보았습니다. 3년간 약 16만 세대 정도로 어마어마한 규모의 신축 아파트들이 입주 예정인데요. 다만 아래 부산진구 기간별 수요 입주 그래프를 보시면 제가 빨갛게 물든 박스를 쳐놓은 곳에 적정 수요량은 2천대인 것에 비해 초록 막대 바는 7천, 6천대로 엄청난 공급량을 보여주고 있습니다.

한마디로 부산진구는 현재부터 몇 년간 아파트 제공 과잉 지역이라고 말할 수 있습니다.

부산진구 동별 아파트 평단가

부산진구는 평단가 1,295만 원으로 부산광역시 내에서 10번째로 평단가가 높은 지역구입니다. 인구수가 2번 째로 많고, 신축 아파트들이 지속해서 들어서고 있는 것치고는 생각보다. 낮은 평단가를 보여주고 있는데, 이는 19801990년대 지어진 건설 대단지 아파트, 오래된 주택들이 혼합되어 있어서 그렇다고 합니다.

따라서, 부산진구는 동별 평단가도 확인해볼 필요가 있습니다.

아래 사진만 봐도 왼쪽 편에 있는 동인 부암동, 당감동, 개금동, 가야동이 오른쪽에 있는 양정동, 범전동, 초읍동 등에 비해 평단가가 낮은 걸 알 수 있습니다. 즉, 부암동, 당감격 등에는 오래된 주택, 건설 아파트들이 많습니다.는 뜻이고, 범전동, 양정동 등에는 현재 재개발이나 재건축이 전개형식 중인 신축 아파트들이 많이 들어서고 있다는 것입니다.

고점 대비 현 전세 시세

전용 84.97 A타입의 전세 호가는 2억9,000만원부터 4억원까지 포진되어 있습니다. 다소 광범위하게 형성되어 있지만 매매 호가의 범위 보다는 분명히 덜 한 편입니다. 최고 실거래가는 21년 5월 5억 5,000만원이었으나, 이후로 차츰 조정되어 22년 9월에 4억원대 거래 이후로는 23년 2월까지 2억 원대 후반 3억 원대 초중반 선에서 거래되고 있습니다. 23년 2월 7억이라는 설명하기 힘든 실거래가가 하나 있기는 합니다만, 비정상적인 부분이 많습니다.

실제 국토부 실거래가 홈페이지를 통해 조사해보시면 다른 거래에서는 확인 가능한 신규 거래 여부, 거래기간 등에 에 대하여 아무것도 확인할 수 없는 거래가 저 전세 요금 7억원입니다. 그 때문에 이 거래를 배제하고 현 전세 시세를 3억3,000만원 정도로 봤을 때 최고점 대비 40%가량 하락된 금액에 거래되고 있는 것으로 확인할 수 있습니다.

부산진구 임장

부산진구 임장은 개금역 3번 출구에서 오전 7시에 만나 출발하였습니다. 개금역을 출발로 동의대역, 부암역, 부산시민공원, 서면역, 전포역, 부전역, 양정역 근처 아파트들을 둘러보는 코스입니다. 아래 지도상 부산 지하철 2호선 개금역을 기점으로 오른쪽 우측에 있는 지하철 3호선 시청역까지 가는 루트입니다. 중간에 식사시간 포함해서 6시간 정도 걸렸던 것 같습니다. 개금역 3번 출구 맞은편에는 개금초등학교와 신개금 LG 1차, 2차 아파트가 보입니다.

위 사진상 개금초 왼쪽 편에는 개금 1구역 재개발 구역에 2006년에 재개발추진위원회가 승인이 난 상태고, 오른쪽 편에는 개금 2구역 재개발 구역에 조합설립 변경인가를 득했다고 합니다. 부산진구는 현재 활발하게 재개발 전개형식 중인데 사실 건설 아파트 단지와 오래된 주택들이 섞여있어 난개발 지역이라고 합니다.

자주 묻는 질문