도곡동 매봉 삼성 아파트 대지지분 재건축 연한 임박

도곡동 매봉 삼성 아파트 대지지분 재건축 연한 임박

이번에는 재개발 재건축에 대하여 정돈하는 시간을 가지도록 하겠습니다. 요즘 주택 가격이 많이 떨어지고 있습니다. 하지만, 서울의 재건축에 대한 기대가 있는 아파트의 가격은 오히려 더 상승하고 있는 추세입니다. 아래는 서울 목동의 1986년에 지어진 아파트 입니다. 아래와 같이 72m2 의 아파트가 현재 16억 3천만원에 거래가 된것을 확인 할 수 있습니다. 재건축에 대한 기대가 커질수록 아파트 가격은 더 상향이 되는 것을 확인 할 수 있습니다.

그렇다면 재건축은 무엇을 의미하는 것일까요? 재건축은 정비기반시설은 양호도로, 상하수도, 공원, 공용주차장하나, 건물이 노후하여 주거자연생태계를 개선하기 위해 다시 건물을 건축하여 공급을 하는 일을 의미합니다.

그렇다면 재건축을 하기 위한 조건은 무엇일까요?

먼저 정비구역으로 지정되어 있는지 아닌지를 살피어 보아야 합니다. 정비구역이란 정비일을 시행하기위해 지정된 구역을 의미합니다. 저희가 일반적으로 아파트 재건축을 할 경우는 정비구역이 지정된 곳이기 때문에 이 조건에서만 확인을 해보도록 하겠습니다. 1 예정세댁수가 300세대 이상이면서 넓이가 10,000m2 이상인 지역이어야 합니다. 2 재건축 연한을 충족해야 합니다. 3 건물이 노후화되었다는 진단을 받아야 합니다.

즉, 안전 등급이 D아니면 E로 진단을 받아야 합니다. D 미흡, E 불량 4 마지막으로 소유자의 45이상 동의가 필요합니다. 또한 동별 23의 동의가 필요합니다.

지구단위계획 지정의 이점

이런 문제점을 잘 이해하는 서울시는 용산의 거대개발을 위해 이촌동과 서빙고동 일대의 아파트지구를 이렇게 지구단위계획으로 아예 전환하는 정책을 펼친 것입니다. 당연히 그 지구단위계획의 내용은 각종 건축 관련 규제를 완화시키고 재건축의 단계 단계가 빠르게 잘 진행되도록 지원해 준다는 것이 그 골자다.

요즘 지구단위계획으로 선정된 대상지에는 현재 아파트 단지가 30곳 있습니다. 그 중에서 재건축을 추진하는 곳은 왕궁맨션, 한강맨션, 한강삼익, 신동아 모두 4단지다.

이 중에서 한강맨션은 구청에 68층의 최고 층수로 설계한 정비계획 변경안을 신청했습니다. 신동아아파트는 신속통합기획 단지입니다. 그리고 이촌동의 우성아파트, 한가람아파트, 강촌, 코오롱, 현대아파트들은 리모델링을 추진하고 있습니다.

재개발과 재건축 비교

재개발은 정비기반시설이 열악하여 지역을 전부 밀어버리고 정비기반시설도로, 상하수도를 새로 지어서 도시미관을 전체적으로 바꾸는 일을 의미합니다. 이에 비하여 재건축은 정비기반시설은 양호하지만, 건축물이 노후가되어 다시 건축을 수행하여 주거자연생태계를 향상시키는 일을 의미합니다. 그러니까 재건축 사업에는 건축물에 대한 안전진단이 추가로 있습니다. 그리고 주거이전비 보상이 없습니다. 그 밖의 틀린점에 대해서는 아래 표를 참고해 주시기 바랍니다.

결국 재건축은 정비기반시설은 그대로 유지하고, 건물만을 새로 올리는 사업으로 아래 그림과 같이 진행이 됩니다.

재건축 절차 정리

재건축 사업은 시행주체에 그러니까 2가지로 분류가 가능합니다. 조합에 의한 시행 예를들어 아파트 소유자들이 재건축 조합을 설립하고 조합원의 과반수 동의를 얻어서 시공자를 선정하고 재건축을 진행되는 방식입니다. 시장, 군수등에 의한 공공시행 시장 군수가 직접 긴급히 재건축을 시행할 상황을 인지하여 토지주택공사 아니면 신탁업자에게 사업시행자를 지정하여 재건축을 수행하는 방식입니다. 그러니까 2 가지 방법에 따른 구체적인 절차는 아래와 같습니다.

1 기본계획 건설 아래는 기본계획을 수립하기 위한 절차입니다. 먼저, 계획안을 작성하여 이 아파트가 30년이 지났으니까, 재건축을 하겠다라는 기본계획을 제출하는 단계입니다.

재건축 안전등급 정리

다시 말씀드리지만 안전등급은 D아니면 E로 진단을 받아야 합니다. D 미흡, E 불량 또한 안전등급 관련해서는 아래 사이트를 참고하시면 좋을 것 같습니다. 안전등급은 구조안전성, 주거환경, 건축마감 및 설비 노후등을 평가하여 결과를 산정합니다. 그리고 산정된 점수는 55이하여야 합니다. 그러니까 이에 해당하는 평가등급은 D와 E여야 합니다. 그렇다면 목동의 재건축 아파트는 1986년에 건축이 되었으니 30년 재건축 연한을 더하면 2016년이되니 이미 재건축 연한은 충분히 찼네요. 또한 아래와 같이 정밀안전진단에 D등급을 받았다는 것을 확인 할 수 있습니다.

예정 세대수는 300세대를 당연히 넘기니, 그래서 재건축에 대한 기대가 높아져서 아파트 가격이 높아진것 같습니다. 그러니까 아파트 가격이 상승하는 것에는 다. 의미가 있다는 것을 확인 할 수 있습니다.

자주 묻는 질문