무조건적으로 투자한다면 안 되는 오피스텔과 오피스텔 투자 시 반드시 확인해야 할 6가지

무조건적으로 투자한다면 안 되는 오피스텔과 오피스텔 투자 시 반드시 확인해야 할 6가지

오피스텔의 정의 먼저 오피스텔이 무엇인지에 관해 정리를 드려보겠습니다. 호텔과 오피스의 합성어라고 볼 수 있으며 20년전에는 주로 강남에 먼저 보급이 되었고 그 때는 보편적인 사무실의 구조에 탕비실이 주방 형식으로 구성되어 있었습니다. 그리고 화장실이 내부에 있다고 해서 소호사무실로도 많이 사용되고는 하였습니다. 하지만 2010년대 들어서면서 강남이 아닌 지역에 오피스텔이 공급되기 시작하였고 구조도 하나의 주거형태를 띄게 되었습니다.

실제 용도가 주택이 아니기에 업무용 시설로 구분되며 따라서 주택법이 아닌 건축법의 적용을 받는다는 것도 오피스텔의 일반적인 특징입니다. 주택법 적용을 받지 않기 때문에 1가구 2주택에 해당되지 않으며 따라서 청약 등에서 무주택을 이어서하는 데도 지장이 없습니다.

부가세 환급 정리

분양 과정에서 부가가치세 환급 부분에서 두 사업자 간의 차이가 발생합니다. 부가세 환급은 건물분의 10에 해당하는 금액을 준공 전에 나누어 받게 되는데 이 때 주의할 점은 전체 분양금액의 10가 아니라는 점입니다. 분양 계약서를 살펴보시면 토지분과 건물분이 나뉘어져 있는 걸 확인할 수 있습니다. 이런 이유로 인해 부가세 환급은 분양금액의 약 5 정도 수준이라고 할 수 있습니다. 이 금액에 관해 일반임대사업자를 유지할 경우 반환할 필요가 없지만 주택임대사업자로 변경하게 되면 기환급받은 건물분 부가세를 반환하여야 합니다.

이해하기 쉽게 숫자로 풀어보시면 3억원의 오피스텔을 분양받을 경우 약 1,500만원의 부가세를 환급받게 되고, 취득세는 4.6인 1400만원 가량이 됩니다. 결국 약 100만원 정도의 이익이 깨어나는 셈이 되겠습니다.

오피스텔 취득 후 다른 주택 취득 시 주의

오피스텔 취득세는 단일 세율이 적용되지만, 오피스텔을 먼저 취득한 상태에서 추가로 아파트 등의 주택을 취득할 때는 주의해야 합니다. 먼저 취득한 오피스텔이 업무용이 아닌 주거용 오피스텔로 사용되고 있을 경우 새로운 주택 취득 시 중과세를 적용 받을 수 있기 때문입니다. 기존에 가지고 있는 주택 수에 따른 취득세는 아래와 같습니다.

주거용으로 인정되는 경우란?

소득세법 개정안에 의하면 허가 여부나 공부상의 용도구분에 연관 없이 세대의 구성원이 독립된 주거생활을 할 수 있는 등 대통령령이 정하는 구조출입구, 취사시설, 욕실이 각 세대별로 별도로 설치된 건물를 갖추어서 사실상 주거용으로 활용하는 건물을 말합니다. 따라서 오피스텔을 공부상의 용도대로 업무시설로 사용하거나 준공 후 공실인 상태일 경우, 내부 구조에 상관없이 실질과세원칙에 따라 양도세에서는 주택이 아닌 업무시설로 간주됩니다.

또한, 오피스텔 주택수 포함 여부 기준은 전입신고 여부에 따라서도 달라진다.

주거용 오피스텔 취득세

일반주택 취득세 1.1 오피스텔 취득세 4.6인데요 2번째 주택을 취득할 경우 조정대상지역 2주택 8 비조정지역은 3 주택 8 조정대상지역에서 3 주택 12 비조정지역은 4 주택 12 법인은 무조건 12 오피스텔은 원래는 일반건물이어서 해당 세금 4에 농어촌특별세 지방교육세도 함께 내다보니 취득세율은 4.6 일반 주거용 건물보다. 6억 이하 85제곱미터 이하 1.1보다. 꽤나 높은 편입니다.

주거용 오피스텔 취득세의 세율

주거용 오피스텔 취득세의 세율은 국가별, 지역별로 상이합니다. 각 국가 정부나 지방 정부에서 주택 및 부동산에 대한 세율을 관리하고 있으며, 주거용 오피스텔은 주택으로 취급되는 경우가 많습니다. 따라서 일반적으로 주택의 취득세 세율을 따르게 됩니다.

세율은 부동산의 가치에 따라 달라질 수 있으며, 보통 구매 가격 아니면 시가 총액에 일정 비율을 곱하여 계산합니다. 세율은 통상적으로 몇 퍼센트로 시작하지만, 주거용 오피스텔이 남다른 혜택 대상으로 세금 감면 등의 정책이 적용될 수도 있습니다.

오피스텔 양도소득세

오피스텔 양도소득세 역시 주거용 오피스텔이라면 일반 주택 처분 시와 비슷하게 세금이 부과된다고 생각하면 됩니다. 양도소득세 기본세율 1세대 2주택 이상인 경우 기본세율 20 2세대 3주택 이상 기본세율 3023년 5월 9일까지 한시적으로 중과 x 단, 업무용 오피스텔의 경우 주택 외 부동산으로 간주되어 다른 세율을 적용받습니다. 지금까지 오피스텔 주거용 업무용 판단기준과 함께 오피스텔 취득세, 양도소득세에 관해 정리해보았습니다.

현재 자신이 가지고 있는 주택 수가 얼마인지, 보유기간은 얼마나 되는지, 자신이 가지고 있는 오피스텔이 주거용인지 업무용인지, 오피스텔을 언제 취득했는지 등에 따라 세금이 달라지므로 이에 따른 방안을 잘 짜는 것이 중요할듯 합니다.

자주 묻는 질문