투자자들이 공시지가 1억 이하 부동산에 투자하는 이유 주택수, 양도세, 취득세 비교 절세전략

투자자들이 공시지가 1억 이하 부동산에 투자하는 이유 주택수, 양도세, 취득세 비교 절세전략

지난 부동산 폭등장에서 여러가지 정부규제로 취득세 중과, 양도세 폭탄 등의 많은 세금문제로 투자에 제약을 받아 왔어요. 하지만 공시지가 1억 이하 부동산에 대해서는 현재까지도 지속해서 투자수요가 있는데요, 그 이유에 대하여 알아보겠습니다. 취득세는 주택을 취득할 당시에 부과되는 세금인데요, 비조정지역은 2주택 까지는 13 이고 3주택 이상의 경우는 8가 부과되게 됩니다. 조정지역은 2주택 부터 8로 올라갑니다. 하지만 여기에서 말하는 취득세의 주택수에 공시지가 1억 이하 주택의 경우 주택수에 산정하지 않게 됩니다.

예외적 사유입니다. 공시지가 1억 이하 주택의 경우 투기 대상으로 보기 어려운 이유가 있습니다. 그러므로 다주택자의 경우 12의 세금까지 매겨질 수 있는데, 공시지가 1억 이하의 주택수를 구입하게 되면 취득세는 1만 내면 된다는 혜택이 있습니다.

주택 취득시는 오피스텔이 주택일까요?

주택을 취득할 때 기존에 보유한 오피스텔을 주택으로 보느냐? 오피스텔을 새로 분양을 받아서 취득세를 납부할 때에는 아직 주택으로 사용할지 아닐지 나타나지 않고 공부상에는 업무시설로 되어 있기 때문 주택이 아닌 것으로 보아 4.6의 취득세율을 적용합니다. 그러나 주거용 오피스텔이 있는 상태에서 오피스텔이 아니고 다른 주택을 취득한다면 기존의 주거용 오피스텔은 주택으로 보기 때문에 중과세가 발생합니다.

취득세율 표를 보도록 하겠습니다. 1주택일 때, 즉 주거용 오피스텔이 없는 경우에 1주택을 살 때에는 조정지역이든 비조정지역이든 13의 취득세가 부과됩니다.

재산세 부과시 오피스텔은 주택인가?

오피스텔은 건축법시행령 별표2에 따라 업무시설으로 분류가 되기 때문에 주거용이 아닌 업무시설로 토지분과 건축물분이 재산세 부과가 됩니다. 재산세의 계산은 공시가격 곱하기 공정시장가액비율 곱하기 세율인데요. 오피스텔이 업무용일 때에는 토지분, 건축물분의 공정 시장가액 비율을 70로 잡고, 오피스텔을 주택으로 볼 때에는 공정시장가액비율을 60로 낮게 잡기 때문에 재산세 측면에서는 주택으로 보는 것이 공정시장가액비율을 60로 잡기 때문에 납부할 세금이 업무시설오피스텔보다.

주거용 오피스텔이 작습니다. 이에 그러므로 오피스텔의 재산세를 적게 내고자 할 때에는 시군구청에 오피스텔을 주택으로 사용한다고 재산세 변동신고를 하여 재산세를 낮출 수가 있습니다.

양도소득세 계산 시 오피스텔 주택 수 제외 여부

양도소득세 역시 오피스텔이 주택 수에서 제외(업무용 오피스텔 인정)되지 않는 경우 1 가구 1 주택 혜택을 적용받지 못하거나 장기소유 특별공제를 받지 못하게 되어 불리하게 됩니다. 오피스텔을 매매하는 경우에도 구조, 기능, 시설 등이 주거용에 알맞은 오피스텔을 주택으로 취급합니다. 사실상 대부분의 오피스텔이 해당됩니다. 할 것입니다. 오피스텔을 주거용으로 활용하는 경우 주택수에서 제외되지 않고 소유 주택 수에 포함되므로 과거 주택 양도 시 양도소득세를 확인 후 매매를 하시는 것이 좋습니다.

오피스텔 취득세

오피스텔의 취득세는 주거용이든 업무용이든 동일하게 4.6를 부과합니다. 기본적으로 오피스텔은 건축법상 주택이 아니기 때문에 일반 주택 취득세1.1와는 달리 4.6를 부과합니다. 만약 다주택자가 주거용 오피스텔을 취득할 경우 취득세 중과세율이 적용됩니다. 단, 2020년 8월 12일 이전에 취득한 오피스텔의 경우 주거용일지라도 주택 수에 포함되지 않기 때문에 중과세에서 제외됩니다. 원래는 오피스텔은 주택이 아니기 때문에 그 자체로는 10채를 취득하든 100채를 취득하든 4의 취득세만 부과하면 되었지만, 오피스텔을 주거용으로 활용하는 일이 많아져서 정책이 변경된 것입니다.

취득세 중과세율은 경우에 그러므로 조금씩 달라집니다.

생활형 숙박시설의 장단점

1 숙박시설로 분류되기 때문에 주택 수에 포함되지 않습니다. 다주택자들에게는 투자를 메리트가 있습니다. 주택이 아니므로 청약통장이 불필요하며, 역시 주택법에서 규율하고 있는 미등기전매 즉 분양권 전매가 가능합니다. 그리고 투기과열지구나 조정지역의 공공택지에 있는 실거주의무도 없습니다. 비주택으로 종합부동산세나 양도세 중과도 미포함되고, 일반부동산 취득세율인 4.6만 내면 됩니다. 당연히 주택규제 LTV도 적용되지 않습니다.

생활형 숙박시설은 대부분 상업지역에 건축되기 때문에 입지가 주택용지보다. 뛰어나다는 혜택이 있습니다. (2) 하지만 30일 이상 주택(주민등록이전)으로 사용하게 되면 주택이 아님을 전제로 했던 혜택들에 대하여 다시 세제상 규제가 적용되며, 비주택으로 전입신고 및 전세대출 역시 불가합니다. 그리고 일반 주거용 부동산 대비 취득세(4.6%)가 높은 편이라고 할 수 있습니다.

자주 묻는 질문