부동산 아파트 분양권 손피 거래 계산법은 (feat 다운거래 X)

부동산 아파트 분양권 손피 거래 계산법은 (feat 다운거래 X)

한달 전 쯤 청주와 대전 그리고 광주 부동산에 대한 손품으로 네이버와 호갱 그리고 아실로 지역에 있는 아파트 매매 가격과 분양권 그리고 미분양 아파트 매매 거래 가격에 관련해서 알아봤었습니다. 당시 대전의 경우는 분명히 분위기가 괜찮았었는데. 한달이 지난 지금 얼마나 달라졌는지 한번 보도록 하겠습니다. 분양권은 개신동 청주 동일하이빌파크레인과 더샵청주그리니티, 한화포레나 청주매봉, 청주 SK뷰자이 이정도가 거래가 되고 있는것 같습니다.

복대자이는 아직 거래가 잘 안되고 있네요그럼 분양권은 현재 어떤게 거래가 되고 있는지 한번 볼게요 그래도 거래가 월별로 조금씩 이뤄지고 있습니다. 그럼 호가를 한번 볼게요 동일하이빌파크레인의 경우 거의 모든 100, 200 등의 동전피이고 비싼게 1000, 2000정도 입니다.

신축 가격 동향

각 구별 대장단지의 시세를 한번 보도록 하겠습니다. 먼저 거래현황을 보면송도의 경우는 분양권과 급매들 위주로 거래가 이뤄졌고 대장급이라 볼수 있는 더샵파크에비뉴의 경우 12억을 유지하고 있습니다. 그리고 청라 한신더휴는 전고점을 회복한 상태이고 송도 힐스2차의 경우도 저가 매물을 소화하고 반등하고 있는것으로 보여집니다. 가좌동의 루원시티의 겅우도 하락후 다시 재자리를 찾고 있는 모습이고 검단의 다장 금호어울림도 가격이 꽤 많이 올라왔어요.

그럼 현실 호가를 보겠습니다.

네이버 현실 호가의 경우 송도더샵파크에비뉴의 경우 12억부터 호가가 시작하고 있고 거래는 안되고 있습니다. 청라의 경우 7억부터 시작, 힐스2차의 경우 7억대부터 8억 9억 호가까지 나오고 있고, 루원시티의 경우 호가 7억부터 시작합니다. 검단 금호어울림의 경우도 호가 7억대부터 나오고 있습니다.

분양권 투자 방법

3.1. 청약 당첨하여 분양권 매도 이는 청약이 이야말로 당첨되고 당첨된 분양권을 매도하는 것입니다. 하지만 청약에 당첨되기가 어렵고 한번 당첨이 되면 다음 청약을 넣기 어렵기 때문에 실거주를 목적으로 청약을 넣었다면 쉽게 당첨된 분양을 매도 결정하기 쉽지 않을 것입니다. 3.2. 분양권 매수 후 매도 이제 하락장에서 상승장으로 23년 후 즉, 완공 후에는 시세차익이 있을 거라면 확신을 갖고 진행해야 합니다. 지금보다.

추후에 호재나 일자리 등이 증가되어 수요가 많아질 것으로 예측되는 분양권을 탐색을 하고 이미 분양가대비 분양권의 가격에 내가 이해하는 호재가 포함되어 가격이 책정이 되어있는지 아니면 아직 가격이 싼 것인지를 판단합니다. 이 부분이 가장 까다로운 부분입니다.

미분양 현황

현재 인천의 미분양 현황을 보시면 지난해 12월까지 줄었다가 다시 늘어나는 모습을 볼 수 있습니다. 이는 송도나 검단 청라등의 1급지가 아닌 미추홀구의 미분양 현황이 전체 30이상 잡혀 있습니다. 아직 여기까지 투자자의 손길이 들어가지는 않은 듯합니다. 그래도 중요입지인 송도, 청라, 검단등의 미분양은 현재 거의 없는 상황이라 이쪽도 점차적으로 해소 되지 않을까 싶습니다. 미분양 물건중 역세권에 속하는 석바위역 더샵아르테가 있는데. 여긴 인천시청역과 한정거장 차이기도 하고 향후 GTX가 인천시청역을 지나기 때문에 수혜를 받을 단지이기도 합니다.

개인적으로 미분양단지 중 가장 눈에 가는거 같습니다.

양도세 매수자부담

위의 경우처럼 매도자의 손피 5,000만 원을 챙겨주기 위해 매수자는 2억 1,739만 원을 내야 합니다. 그래야 매도자가 2억 1,739만 원을 받아 양도세 77 내고 손피 5,000만 원을 챙길 있습니다. 하지만 매도자가 내야 할 양도세를 매수자가 부담하는 조건으로 합의를 하여 매수자의 부담도 덜고 매도자의 손피도 챙길 수 있는 방법이 있습니다. 그게 양도세 매수자 부담입니다. 원래대로라면 매도자인 내가 P 5,000만 원을 받았다면, 양도세 77인 3,850만 원을 내고 1,150만 원만 남기고 끝입니다.

하지만 양도세를 매수자가 부담하기로 계약해서 3,850만 원을 매수자가 한다고 가정해보자. 이렇게 되면 반대로 매도자 입장에서는 피 5,000과 양도세 3,850만 원, 총 8,850만 원 수익이 돼버린다.

분양권 투자의 단점

5.1. 분양권으로 사서 분양권으로 매도하면 양도소득세가 높다. 아파트 분양권은 조정대상지역을 불문하고 60의 양도세율을 적용합니다. 보유기간이 1년 미만이라면 양도세율은 70가 됩니다. 5.2. 정부 정책의 변화로 규제지역 혹은 전매제한 등에 포함이 되면 투자계획에 변동이 생기게 됩니다. 5.3. 완공 후 전세를 놓게 되면 초반에 전세 물량의 과공급으로 전세가가 낮게 형성됩니다. 이와 같이 분양권 투자는 투자금이 적게 들어서 수익률이 높지만 단점도 분명히 존재하기에 충분한 지역 공부를 하고 현재가 아닌 향후에 가치가 상승될 거 가는 확신이 있는 곳에 투자해야 합니다.

자주 묻는 질문