재개발 재건축 사업성 예측 방법 대지지분 건폐율 용적률

재개발 재건축 사업성 가정 방법 대지지분 건폐율 용적률

용적률이란 무엇인가요? 용적률은 건물의 부피나 용적이 토지 면적에 관하여 차지하는 비율을 나타내는 지표입니다. 즉, 부동산 개발 시에 토지 내에 어느 정도의 건물을 건설할 수 있는지를 나타내는 필요한 개념입니다. 용적률은 도시계획, 건축물의 크기, 환경 등 여러가지 요소를 고려한 설계와 개발의 기반을 형성합니다. 용적률의 계산 방법 일반적으로 용적률은 건물의 총 부피 대지면적으로 계산됩니다. 예를 들어, 1,000제곱미터의 토지 위에 3층 건물이 있고, 건물의 총부피가 3,000제곱미터라면 용적률은 3,000 1,000 3입니다.

이 값을 퍼센트로 환산하면 300가 됩니다. 이는 해당 토지에 건물이 토지 면적의 3배에 해당하는 부피를 갖고 있다는 의미입니다.

1 현금흐름으로 보는 22년 하락장

2022년처럼 금리가 갑작스럽게 오르는 시기에서는 조달금리 상승으로 인한 투자자의 요구수익률이 높아져야 합니다. 요구수익률 조달금리 리스크프리미엄 이므로2022년의 경우, 월세증가율요구수익률 조합 상 44기준금리 2리스크프리미엄 2이다가 갑작스럽게 조달금리가 올라가면서 46기준금리 4리스크프리미엄 2로 변한 것입니다. 금리상승에 따른 44조합에서 46 조합으로 변경됨에 따라 1기기준표기준 전세 적정배율이 2.05배에서 1.67배로 감소하게 됩니다.

현금흐름이 감소하니 주택가격이 왜 하락했는지 곧바로 설명됩니다. 반대로 금리인하로 인하여 가령 44 조합에서 43조합으로 변경된 경우, 1기 DCF현금유입액에 따른 전세 적정배율 2.05배에서 3.0배로 크게 상승하게 됩니다. 그럼 무요건 가격은 다운되는가? 그렇지 않습니다. 모든 자산군을 결국 평균을 회귀합니다.

1 입지에 따른 월세증가율요구수익률 차이

입지가 두드러지게 좋은 지역의 아파트는 수요가 더 많아서 주택가격이 상승할 가능성이 크다. 이런 경우 월세증가율을 더 높게 설정할 수도 있습니다. 혹 지금은 아니더라도, 특정 교통수단 요인의 개선으로 입지 환경이 종전 대비 구조적으로 매우 장기간에 걸쳐서 개선될 여지가 있다면야 현재의 평균 상황을 깨고 월세증가율의 구조적 변화상승가 나타날 있습니다. 반대로, 월세증가율이 같더라도 요구수익률할인율이 50bp만 낮아져도 전세보정배율은 2.05배에서 2.33배로 늘어나게 됩니다.

그리고 일자리를 대거 포함한 대도시권역으로 더해 질수록 일자리가 없어 순유출이 일어나고 있는 소도시와 비교해서 오랜기간 존속할 있습니다. 이런 경우 대도시보다.

대지지분은 어떠한 의미를 갖고 있을까?

대지지분이 낮은 아파트는 아파트의 용적률이 높다는 의미와 일맥상통합니다. 어떤 아파트를 보시면 정말 아파트 동과 동 사이가 빽빽하고 아파트는 30층 이렇게 올라가 있는 경우를 볼 수 있습니다. 이렇게 용적률이 높은 아파트는 가구수는 많고 대지는 적기 때문에 결국 대지지분이 낮게 됩니다. 이렇게 대지지분이 낮은 아파트는 재건축을 할때도 불리합니다. 재건축을 할때, 낮은 층수의 아파트를 헐고 고층 아파트를 건설하여야지 건설회사도 수익률이 좋아집니다.

더 많은 가구에게 아파트를 팔 수 있으니까요 그리고 아파트를 가지고 계신 분들도 대지지분이 많을수록 아파트의 추가 부담금이 줄어들게 됩니다.

가락쌍용 1차 아파트는 위례 신도시와 잠실과 가까우며 강남권으로는 수서와 인접합니다. 삼성역까지 7km, 대치동까지 6km, 잠실까지 3km 위치로 잠실이나 강남과의 접근성이 좋습니다.

가락쌍용 1차 아파트의 단지 내 유치원과 어린이집이 잘 갖춰져 있습니다. 그리고 바로 옆 가주초등학교와 송파중학교가 있어 학교 접근성이 좋으며 아파트 단지 학생들이 다니는 학교로 학구열이 높은편에 속합니다. 그리고 송파중학교가 특목고에 잘 보낸다는 소문에 인기가 좋은 중학교입니다.

건폐율은 대지면적에 대한 건축면적의 비율로 밀도가 어느 정도 수준인지를 가늠할 수 있는 지표입니다. 용적률과 비슷하게 용도지역에 따라 국토 계획 및 이용에 대한 법률에 의거하여 정해진 기준이 있는데, 한 예로 제2종주거지역의 경우 60 이하로 설정되어 있습니다. 이는 건축물의 과밀을 막고, 일조나 채광 등 안락한 생태계를 조성하고자 하는 목적으로 개발된 규정으로 건폐율이 클수록 대지 면적과 비교하였을 때 건축 면적 비율이 높다는 것을 의미합니다.

요새 잠실 주공 5단지 재건축 아파트의 경우 제 3종 일반 주거지역에서 준주거지역으로 용도가 상향되며 최고 50층까지 개발될 수 있게 되었는데요. 이에 아파트 재건축 용적률이 최대 300에서 500로 상향된 만큼 200에 적용되는 만큼 건축물 크기를 키울 수 있게 되었습니다. 이에 조합원들은 전보다.

자주 묻는 질문